房屋质量维权维修

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  郑州张先生咨询： 2008年6月，我与某房地产公司（简称地产公司）签订商品房买卖合同，约定在房屋交付后三个月内保障水电天然气开通达到正常使用条件。2010年3月，地产公司向我交付房屋。房屋交付后我才发现，房屋的厨房并未安装天然气管道，此类公共配套设施的缺陷给我的生活带来极大的不便。此后我多次向地产公司交涉要求地产公司予以解决此问题。地产公司告知因设计变更，天然气已经无法安装到户。在多次交涉无果后，我起诉至法院，要求地产公司赔偿因为没有安装天然气而导致房屋价值贬损的经济损失48000元。请问，我的要求合法吗？ 吕琦律师解答：首先，双方在合同中约定在房屋交付后三个月内保障水电天然气开通达到正常使用条件，该约定合法有效，应受法律保护。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在同等地段相同位置的商品房中，安装天然气房屋的价值当然高于未安装天然气房屋的价值，通常这种价值的高低还影响到房屋租金的高低。对于地产公司的违约行为双方虽未在购房合同中约定违约金，但是你的利益既然属于可得利益损失，地产公司应该予以赔偿。最后，对于地产公司的房屋贬值损失，你可以向人民法院申请司法鉴定要求予以评估，最终房屋的贬值损失数额应以司法鉴定机关的评估结论为准。 郑州刘某咨询： 2002年10月，我与某房地产公司签订了商品房买卖合同，我购买商品房一套，支付房款25万余元，开发商承诺将于2003年4月31日之前交付验收合格的商品房。 2003年4月，开发商按期交付房屋。但我在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。我认为，开发商交付的商品房存在明显质量问题，因此拒绝接收房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。开发商立即对该房屋进行了维修，但我以该房屋仍严重影响正常入住为由不肯办理房屋交接手续，开发商则声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，要求我尽快办理入住手续，否则我须承担逾期收房产生的责任。请问，商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格？ 律师解答：商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或通过调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接收房屋。 因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。 律师提示： 房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。 实践过程中，房屋出现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商多数会采取一定补救、整改措施，而非一概不管不问。业主和开发商双方应很好地沟通理解，采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼。 房屋质量 相关链接： 1.建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第二条开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。 2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 买房涉及资金量大，一般很少有人能在短期内凑足大笔资金，所以很多房屋的买卖都采用分期付款方式。当然也有人喜欢一次性付足购房款，从而彻底解决问题。那么一次性付款与分期付款各有什么优劣呢？ 1.从支付的金额来说，一次性付款的金额要少于分期付款的总金融。这是因为，分期付款未缴纳部分，不仅包括未付足的款项，同时包括该笔资金的应付利息。所以，分期付款最后的总支出一般要大于一次性付款的金额。 2.从投资人掌握资金的灵活性来说，这里的比较有一个前提，即分期付款者同样持有一次性付款的资金，只是他不愿意采用一次性付款方式而已。如果没有足够资金一次性买入房屋，则只能采用分期付款方式。在此前提下，可以认为，分期付款者对资金的运用较具灵活性。因为分期付款者除前期支付的资金外，还能保留大笔现金，如果此时恰有好的投资机会，他所获取的收益有可能大大弥补将付出利息的损失。而一次性付款因为款已付出，故而当有好的投资机会时，便有可能失去良机，错过极佳的赚钱可能。虽然一次性付款之后，购房者仍然可以将房屋抵押出去，换取可支配资金，但此时需要支付利息不说，而且银行投资机会转瞬即逝，所以不如分期付款来得快捷、灵活。 3.从风险的角度说，分期付款的风险较一次性付款为大。因为分期付款总金额较一次性付款金额为高，故而投资成本大，同时还需要提防利率的波动。如果利率在付款期上调，则分期付款者将房屋抵押出去时，不如一次性付款者来得痛快。由于要定期还款，这就使得分期付款者必须保留一定的款项，用来支付还款金额，这时其资金灵活运用的性质就多少有所限制。而一次性付款者由于款已付清，所以可以比较轻松地将房屋抵押出去。 从上面的分析不难看出，一次性付款与分期付款各有优劣，所以最关键的，还在于投资人如何真正地把握两种方式的特点，灵活地运用于自己的投资当中。 (张志胜） 原问题：《我该怎么去进行房屋质量维权》

  回复于 2022-05-22 06:26:25