房屋买卖返还款问题

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  月帮助201720人

  　　针对您的所陈述的内容作提炼以下主要事实：　　1、房屋买卖合同主体：出卖人家公司、买受人您本人。甲公司实际控制人为该公司法定代表人的姐姐。　　2、2011年，姐姐在信用社贷款使用诉争房屋进行了抵押，但其偿还该笔贷款。　　3、补充协议主体：甲公司法定代表人的姐姐、您本人。补充协议中设定了第三人即甲公司的义务，即如2014年10月前没有办理产权过户，甲公司双倍赔偿您本人购房款80万，同时约定了甲公司法定代表人的姐姐承担连带责任。　　4、2014年甲公司破产。从您的陈述来看没有申报债权。　　5、2014年11月您起诉至法院，要求姐姐履行补充协议，赔偿您八十万元。　　现在做简要分析如下：　　1、如果出卖人取得了诉争房屋的权属证书，该房屋买卖合同有效。　　2、补充协议有效。补充协议从性质上来看，可以认定为姐姐对房屋买卖合同的担保。从合同法中关于债务承担的规定来看，也可视为姐姐对甲公司的债务承担。这要看补充协议条款的具体约定。　　补充协议约定的双倍返还八十万元，约定过高。　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。　　因此，要看被告是否主张该约定的赔偿数额过高，并且要承担相应的举证责任。　　3、双倍返还购房款是在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定。而该解释规定的是房地产开发企业签订的房屋买卖合同出现违约情况时对买受人承担双倍返还购房款的条件。本案中不适用该解释的规定。　　4、您所主张甲公司实际控制人为姐姐，房屋实际拥有人为姐姐，需要承担举证责任。　　物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此即使您购买的房屋实际出资人为姐姐，但房屋权属证书登记的所有权人为甲公司，该房产仍会被认定为归甲公司所有。　　从您陈述内容来看，甲公司向您出具的房产证不能确定是否为甲公司单独所有您所购买的房屋产区。另外，也有可能是开房公司办理的大产权证。这需要看到具体的材料和房产证原件才能做出定论。案件审理中，法院也会就诉争房屋的权属进行核实并做出认定。　　关于对判决结果的预测：　　由于没有参加本案的审理，仅就你所提供的材料进行判断。本案中最重要的证据是您和姐姐签订的补充协议。如果您主张姐姐履行补充协议的约定，根据补充协议约定的具体条款，要求其承担担保责任或者要求姐姐对甲公司的债务进行承担，会得到法院的支持。双倍返还购房款的请求可能会根据您的损失情况有所调整。　　另外，在判决中，法院应当对本案所涉及的合同有效性作出认定。相应的法律依据是合同法、担保法、物权法。具体条文就不一一列举了。 原问题：《关于房产买卖后协议赔偿的问题》

  回复于 2022-08-26 10:29:37