商品房预售违法所得怎样认定和计算？是全部收取款项还是扣除建设经营成本后计算？

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  房屋预售收入，直接影响到企业当期的营业税、所得税，通过实践，我们认为正确确定房屋预售收入，在审计中应注意以下几个方面的问题：　 第一，从房地产开发企业向建设主管部门上报的统计报表入手，确定其开发总量和售出总量，估算销售收入。房地产开发企业向建设主管部门上报的开发总量和售出总量，与所开发的地块及容积率密切相关，因此真实程度较高。　 第二，重点检查“应付、预收”等往来科目。根据税法规定，预收售房款可以不确认收入，房地产开发企业在销售房屋时，采用预收款方式时，对预收账款计征营业税，纳税人根据房地产开发进度，对预售收入按配比原则确认收入，结转成本，并计算利润，经主管税务机关审核，纳税人成本计算准确、确认收入和结转成本符合配比原则的，据实计征企业所得税。但部分房地产开发企业为了某种目的，会利用预收账款随意调节利润。譬如，当售房收入升幅太大时，便人为地每年冲减部分预收房款；在销售收入少的年度，又人为地调高预收房款；或将定金存放在代理商处，结算时再自行抵减，不作纳税申报；或只在年末对预收房款的余额计缴营业税，变相缓缴税款等。通过检查“应付、预收”等往来科目的期末余额和当期发生额，核实经济业务中属于预收售房款的部分，可以暴露这类利润不实，偷逃税款的问题。　第三，检查企业预收房款收据存根。企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据”收款。款项结清后，销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。但开发商往往用自制的收款收据预收房款和定金；有的房款只开收据，不开发票，不做账务处理，不申报纳税；有的企业只对部分售房款以收据作为支付凭证，故意隐瞒其余收入，购房者为了少交契税、印花税，也愿意接受比实付房款金额低的假发票。通过检查企业预收房款收据存根，核实预售房款总额，可以发现这类做假行为。　 第四，要求企业提供银行开户情况表，核查预售房屋收入是否全部入帐。有的企业将预收房款存入临时账户或个人银行账户，在需要确认收入的时候再转入正常账户，逃避监督。从银行账户入手，通过逐笔核对经济业务，这类问题便可昭然若揭。　　第五，重点关注大额资金往来业务。有些房地产开发企业为了转移利润，先将预收账款转为应付账款，再将资金转给关联企业从而套取资金。通过对大额资金往来业务的检查，可以发现疑点，揭示向其他企业转移预收房款的问题。 原问题：《如何确定房地产企业房屋的预售收入》

  回复于 2022-12-01 12:18:20