岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (国务院令第590号)(以下简称《条例》)、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 为了公共利益的需要，在本市行政区域内实施国有土地上的房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 市、县(市)人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋的征收与补偿工作。

岳阳楼区、云溪区、君山区人民政府及屈原管理区管委会负责本区区属征收项目和市人民政府交办的征收项目(以下简称区实施项目)的征收与补偿工作。

第五条 市、县(市)房地产管理局为本级人民政府国有土地上房屋征收部门，其设立的征收管理机构负责征收补偿的日常工作。

岳阳楼区、云溪区、君山区人民政府及屈原管理区管委会可以确定本区国有土地上房屋征收部门，承担本区实施项目的征收与补偿具体工作。

房屋征收部门的主要职责：

(一)宣传贯彻《条例》及相关法律法规政策;

(二)拟制和报批征收补助和奖励等相关配套措施;

(三)组织征收调查登记和社会稳定风险评估;

(四)拟制并报批房屋征收具体项目补偿方案;

(五) 负责征收补偿资金概算并实行专户存储、专款专用，确保及时补偿到位;

(六)会同物价、财政等部门核定房屋征收实施工作经费比例，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任;

(七) 组织签订和履行征收补偿协议，公布分户补偿结果，建立征收补偿档案，负责具体征收项目的决算;

(八)组织拆除被征收房屋并办理相关权证注销手续;

(九)承担和协调其他与征收补偿有关的工作。

其中，第(二)、第(五)项由市、县(市)房屋征收部门负责，区实施项目的决算应当报经市房屋征收部门审核。

第六条 房屋征收部门可以设立或者委托征收实施单位，承担征收与补偿的具体工作，征收实施单位不得以营利为目的。

从事房屋征收工作的人员应当掌握相关的政策、法律和专业知识，并定期接受业务培训，经市房屋征收部门考核合格后方可上岗。

第七条 发改、财政、人社、住建、规划、国土资源、审计、物价、教育、监察、公安、信访、电信等部门以及乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)委会应当按照各自职责分工，配合房屋征收部门做好国有土地上房屋征收工作。

第八条 确需征收房屋的各项建设，应当符合国民经济和社会发展规划，土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改建应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

市房屋征收部门应当加强对县市区房屋征收与补偿实施工作的指导，对区实施项目实行征收补偿方案和征收补偿协议(合同)审核备案制度。

第十条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位工作人员的监察。

第二章 征收程序

第十一条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，依法作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十二条 因公共利益需要征收房屋的，提出征收房屋申请的单位应当向有关房屋征收部门提交以下材料：

(一)发改部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和项目立项批文;

(二)规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料以及划定的项目征收规划调查红线;

(三)国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料;

(四)资金来源情况说明;

(五)需要提交的其他相关材料。

第十三条 规划部门划定项目征收规划调查红线时，应当符合控制性详细规划和土地地块的整合要求，不得分割现有房屋实际占用地块。

第十四条 房屋征收部门收到申请后，应当在15个工作日内对项目用地范围内的建(构)筑物进行征收前期调查，概算出征收补偿安置资金总额，形成概算报告交申请征收单位。概算报告应当载明概算的过程、方法、标准、结果及房屋所有权人姓名、房屋权证号、建筑面积、用途等内容。概算中的房屋测绘、房屋价值预评估作业，由房屋征收部门与申请征收单位协商选定专业作业单位，作业费用由申请征收单位承担。

第十五条 房屋征收部门根据调查概算结果和征收补偿有关规定拟制征收补偿方案并初步征求被征收人意见。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

(一)征收范围;

(二)补偿原则及补偿方式、标准;

(三) 征收实施步骤、签约期限及补助和奖励办法、标准;

(四)安置房地点及搬迁过渡方式、过渡期限;

(五)住房保障对象的住房保障措施;

(六)其他需要明确的内容。

第十六条 房屋征收部门根据征收补偿方案的初步征求意见情况并征求信访、维稳部门意见后形成社会稳定风险评估报告。风险评估报告应当载明以下内容：

(一)征收项目是否符合有关法律法规规章和政策的规定;

(二)对被征收人初步征求意见等前期工作情况;

(三)实施征收是否存在引发群众集体上访、群体性事件的风险和其他不稳定因素;同一旧城区改建项目的赞成率是否达到被征收户数量的半数以上;

(四)对可能出现的社会稳定风险的防范对策、化解措施和处置预案;

(五)社会稳定风险评估结果。

第十七条 社会稳定风险评估报告认定可以实施的征收项目，由房屋征收部门将补偿方案报经同级人民政府组织规划、国土资源、财政、物价、审计等部门论证后，在政府门户网站和征收范围现场予以公布，公开征求公众意见。公开征求意见期限不得少于30日。

征求意见情况和根据公众意见修改情况应及时公布。

同一旧城区改建项目，50%以上被征收户认为补偿方案不符合《条例》和本办法规定的，房屋征收部门应当报请同级人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证情况修改方案。

第十八条 征收补偿方案通过部门论证后，申请征收单位应当报请规划部门划定项目征收红线，房屋征收部门根据征收红线拟定征收范围报同级人民政府确定后予以公布。

第十九条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的部分，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、住建、工商、税务、国土资源等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

第二十条 房屋征收部门应当及时对征收范围内房屋情况进行调查登记，被征收人应当配合调查登记，并在登记结果上签字。调查登记应当包含以下内容：

(一)被征收人基本情况;

(二)房屋及土地权属、区位、用途、建筑面积等情况;

(三)权属未登记及擅自改变用途的情况;

(四)房屋及土地出租、抵押、查封等情况;

(五)被征收人选择的补偿方式;

(六)被征收人是否符合住房保障条件;

(七)其他需要登记的情况。

第二十一条 调查登记结果应在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查登记结果有异议的，房屋征收部门应当及时核实。

第二十二条 房屋征收部门应当将权属未登记和擅自改变用途的建筑报请同级人民政府组织规划、国土资源、住建等部门进行认定和处理。

第二十三条 调查登记结果确定后，申请征收单位将征收补偿资金足额存入监管资金帐户;实行产权调换的，还应提供经规划部门审定的产权调换房屋建设规划方案和平面布局图或者用于产权调换的房屋权属证书后，房屋征收部门报请同级人民政府作出房屋征收决定，并公告。房屋征收决定应当载明行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限等事项。

同一旧城区改建项目被征收户数较多的(市区为150户及以上)，房屋征收决定应经人民政府常务会议讨论通过后作出。

第二十四条 房屋征收部门根据征收决定，组织被征收人投票选择房地产价格评估机构作为征收评估机构，得票率超过全体被征收户数50%的确定为征收评估机构;如无一家评估机构得票率超过50%，则以公开随机抽签的方式选定征收评估机构。抽签结果由公证部门现场公证。

第二十五条 从事国有土地上房屋征收评估的评估机构应当按《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)的规定取得相应资质，在市房地产管理局登记备案并接受其监管。

第二十六条 被征收房屋的价值由选定的征收评估机构按照国家有关规定评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。对于权属未经登记和擅自改变用途的建筑，按规划、国土资源、住建等部门作出的认定和处理结果进行评估。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似被征收房屋房地产的市场价格。评估机构作出评估报告，应当对类似被征收房屋房地产的市场价格进行说明。

征收评估机构应当安排有注册估价师在内的2人以上估价人员对被征收房屋进行实地查勘，掌握房屋装饰装修及附属设施情况，按照国家有关规定出具委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告并报送委托评估的房屋征收部门，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

区房屋征收部门应当在接到区实施项目的房地产价值评估报告之日起15日内将评估报告报市房屋征收部门备案。

第二十七条 市房屋征收部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的市国有土地上房屋征收评估专家委员会。

房屋征收部门或者被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当根据国家有关规定在收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构书面申请复核。对复核结果有异议的，应当根据国家有关规定在收到复核结果之日起10日内向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

第二十八条 房屋征收部门或其委托的征收实施单位应当在征收决定公告规定的签约期限内，根据征收补偿方案和征收评估机构出具的分户评估结果与被征收人协商，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订房屋征收补偿协议。

区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当在5日内将协议报市房屋征收部门备案。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十九条 在房屋征收决定公告规定的签约期限内与被征收人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门提供协商记录和分户补偿方案报请同级人民政府作出房屋征收补偿决定，并在征收范围内公告。区人民政府作出补偿决定前，分户补偿方案应当报市房屋征收部门审核备案。

补偿决定应当包括下列内容：

(一)被征收房屋及权利人的基本情况;

(二)征收的依据和理由;

(三)《条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项;

(四)告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

第三十条 房屋征收部门应当根据补偿协议约定或补偿决定及时支付补偿资金，被征收人应当按照协议约定或者补偿决定规定的搬迁期限完成搬迁。

第三十一条 房屋补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋补偿决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

在实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋及装饰装修作勘察记录，评估机构对被征收房屋及装饰装修进行价值评估，并由公证机关办理证据保全。

第三十二条 房屋征收部门应当将分户补偿情况在征收范围内公布，并建立房屋征收补偿档案。

第三十三条 房屋征收部门负责选择具有建筑施工资质的企业实施被征收房屋的拆除，并收回和注销被征收房屋权属证书。

建筑施工企业在房屋拆除施工前，应当制定房屋拆除实施方案报市、县(市)人民政府具有房屋拆除施工安全监督管理职责的部门备案，市、县(市)人民政府具有房屋拆除施工安全监督管理职责的部门应当加强对房屋拆除施工安全的监督管理。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三十四条 项目征收完成后，房屋征收部门应当及时办理项目决算手续。

第三章 征收补偿

第三十五条 房屋征收部门对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第三十六条 被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第三十七条 对权属未登记和擅自改变用途的建筑按本办法第二十二条规定程序认定为合法建筑的，应当给予补偿;对未超过批准期限的临时建筑，按建筑成本并结合使用年限给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第三十八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

用于产权调换房屋的价值，应当由房屋征收评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋的价值评估时点一致。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十九条 采取货币补偿或者现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费;采取产权调换方式且需要被征收人过渡的，给予被征收人两次搬迁费。

房屋征收部门对住宅采取产权调换方式补偿且需要被征收人过渡的，对自行解决周转用房的被征收人，应当按实际过渡期限支付临时安置费;对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置费。采取货币补偿或者产权调换方式的，给予6个月的临时安置费。

拆除仓储、生产经营用房的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定评估确定其现实价值给予相应补偿;对已废弃的生产设备不予补偿。

被征收房屋价值评估中不包括装饰装修价值的，其装饰装修的补偿根据征收评估机构实地勘查结果协商确定;协商不成的，委托征收评估机构评估确定。

第四十条 以新建房屋实行产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人按产权调换房屋的合理建设工期约定过渡期限。

实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付拆除之日起至产权调换房屋达到交付条件之日止。

第四十一条 由于房屋征收部门的责任，实际过渡期限超过约定过渡期限的，从逾期之月起，房屋征收部门应当按下列规定给被征收人支付临时安置费：

(一)被征收人自行解决周转用房的，超过约定过渡期限12个月以内(含12个月)的，按标准的150%支付临时安置费;超过约定过渡期限12个月以上的时段，按标准的200%支付临时安置费;

(二)已向被征收人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，超过约定过渡期限12个月以内(含12个月)的，按标准的50%支付临时安置费;超过约定过渡期限12个月以上的时段，按标准的100%支付临时安置费。

第四十二条 被征收房屋是生产、经营性用房且生产经营行为合法，因征收造成停产停业损失的，每月按被征收房屋评估价值的一定比例给予补偿，补偿期限为6个月。

第四十三条 被征收人因重大疾病、丧失劳动能力或者家庭生活特别困难等情况在征收期间确有搬迁困难的，可向民政部门申请给予适当救助。

在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议的，房屋征收部门可以给予被征收人适当奖励。

临时安置费、停产停业损失补偿费、补助费和奖金的计算方法及标准由房屋征收部门会同财政、物价等部门依法制定。

第四十四条 拆除电力、电讯、给排水、燃气等设施，房屋征收部门应当根据国家、省、市有关规定办理。

第四十五条 对享受城镇最低社会生活保障待遇且住宅建筑面积合计不足50平方米的被征收人，按照50平方米实施最低居住面积保障。对被征收住宅的装饰装修、临时安置和奖励等，按实际征收面积计算。

在房屋征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受前款规定的最低居住面积保障。

第四十六条 被征收房屋以货币补偿方式征收后，被征收人仍符合住房保障条件的，按国家、省、市有关规定给予住房保障。

第四十七条 征收设有抵押权的房屋，被征收人与房屋征收部门在房屋征收签约期限内达成补偿协议的，在被征收人与抵押权人签订抵押权处置协议后，房屋征收部门对被征收人给予补偿;未达成抵押权处置协议的，应采取提存补偿款等依法保障抵押权人合法权益的措施。

第四十八条 被征收人搬迁时不得损坏和拆走已作补偿的建筑物、构筑物及附属设施设备，否则房屋征收部门可在相应补偿款项中扣回。

第四十九条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第五十条 公安、教育、民政、人口和计划生育、人社等部门应当及时为被征收人办理户口迁移、转学、低保关系变更、计划生育关系迁移、社会保险等手续，免收市、县本级行政事业性收费。

第五十一条 审计机关应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第五十二条 有下列行为之一的，按照《条例》有关规定进行处理：

(一)国家工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的;

(二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的;

(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的;

(四)征收评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。

第五十三条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的，依法给予治安管理处罚;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第五十四条 为了公共利益的需要，在本市行政区域内实施国有农用地上的房屋征收与补偿活动，按省、市相关规定执行。

第五十五条 各县(市)人民政府可根据本办法制定本行政区域内国有土地上房屋征收实施细则。

第五十六条 岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区辖区内国有土地上房屋征收补偿工作由市房屋征收部门负责组织实施。

第五十七条 本办法自公布之日起施行。《岳阳市人民政府印发关于贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿条例若干规定(暂行)的通知》(岳政发〔2011〕9号)同时废止。

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