新疆律师办理土地权属登记业务操作指引

新疆律师办理土地权属登记业务操作指引
目录
第一章 总 则
第二章 一般规定
第三章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第四章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第五章 土地注销登记中的律师业务
第六章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 土地权属的确定
第三节 土地权属争议中的律师业务
第七章 附则
第一章 总 则
一、制定目的
为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
二、主要概念
2．1土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
2．2土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2．3土地使用权，是指土地使用权人依法对土地加以利用的权利。
2．4划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2．5出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。
2．6建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。
2．7国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
2．8集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体土地建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
三、律师办理土地法律业务的主要法律依据
3．1《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。
3．2《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。
3．3《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。
3．4《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。
3．5《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。
3．6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。
四、律师办理土地法律业务的基本原则
4．1忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
4．2专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。
4．3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
五、律师办理土地法律业务的具体内容
5．1拟制、审查、修改合同。
5．2出具法律意见书、风险告知书。
5．3策划涉地项目的业务操作方案。
5．4对涉地项目相关情况出具尽职调查报告。
5．5代表当事人参加谈判、签约、履约交割。
5．6接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务。
5．7为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。
5．8对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。
六、本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。
七、特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第二章 一般规定
第1条 主要法律依据
1．1《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）。
1．2《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）。
1．3《土地登记规则》。
1．4《土地登记办法》。
1．5《关于变更土地登记的若干规定》。
1．6《土地登记资料公开查询办法》。
1．7《关于办理土地登记有关问题的通知》。
1．8《关于变更土地登记的若干规定》。
1．9《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
1．10《规范国有建设用地租赁若干意见》。
1．11《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
1．12《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
1．13《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。
1．14《土地权属争议调查处理办法》。
1．15《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批复》。
1．16《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》。
第2条 律师办理土地权属登记业务的注意事项
律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。
第三章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第3条 概念界定
土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。
第4条 登记的基本单位
登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。
第5条 土地权利设定登记的分类
5．1划拨国有建设用地的设定登记。
5．2出让国有建设用地的设定登记。
5．3国家作价出资（入股）国有建设用地的设定登记。
5．4租赁国有建设用地的设定登记。
5．5国家授权经营国有建设用地设定登记。
5．6集体土地所有权和集体建设用地设定登记。
5．7国有建设用地抵押权设定登记。
5．8国有建设用地出租权设定登记。
第6条 申请土地权利登记的必备资料
6．1《土地登记申请书》。
6．2申请人身份证明。
6．3土地权属来源证明。
6．4地上附着物权属证明。
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第7条 律师应当告知委托人申请条件及申请期限
7．1新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。在接到建设用地批准书之日起30日内申请，建设项目竣工验收后，应当在竣工验收之日起30日内申请。
7．2其他项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件。在接到批准用地文件之日起30日内申请。划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。
第8条 律师应提示委托人申请所需要的材料
8．1建设用地批准书。
8．2国有建设用地划拨决定书。
8．3立项批复或相关批准文件，属于划拨新征用农民集体所有土地的，应提供：
（1）农用地转用方案批准文件；
（2）补充耕地方案批准文件；
（3）征用土地批准文件；
（4）原《集体土地所有权证》；
（5）原《集体建设用地证》。
8．4选址意见书。
8．5规划许可证、规划红线图。
8．6缴纳补偿安置费的证明。
8．7地籍调查表、宗地图等地籍资料。
8．8属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地的，应提供：
（1）土地预登记文件；
（2）项目竣工验收报告。
8．9其他证明文件和资料。
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第9条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
9．1委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。
9．2以出让方式取得国有建设用地的，应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30日内申请。成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的，应当在每期付款后30日内申请。
第10条 律师应提示委托人申请所需材料
10．1《建设用地批准书》。
10．2规划许可证、规划红线图。
10．3《国有建设用地使用权出让合同》。
10．4出让金、契税缴纳凭证。
10．5地籍调查表、宗地图等地籍资料。
10．6其他证明文件和资料。
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第11条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
11．1申请人应为改组后的新设企业，持有国有建设用地入股合同。
11．2应当在签订入股合同之日起30日内申请。
第12条 律师应提示委托人申请所需要的材料
12．1企业改制方案及批准文件。
12．2土地资产处置方案及批准文件。
12．3土地估价备案材料。
12．4国有建设用地作价出资（入股）合同。
12．5土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。
12．6建设用地批准书。
12．7原《国有土地使用证》。
12．8其他证明文件。
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第13条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
13．1申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。
13．2申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。
第14条 律师应提示委托人申请所需要的材料
14．1国有建设用地租赁批准文件。
14．2国有建设用地使用权租赁合同。
14．3建设用地批准书。
14．4原《国有土地使用证》。
14．5其他证明文件。
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第15条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
15．1申请人应当有国有建设用地经营管理授权书。
15．2应在取得国有建设用地经营管理授权书后30日内申请。
第16条 律师应提示委托人申请所需要的材料
16．1企业改制方案及批准文件。
16．2土地资产处置方案及批准文件。
16．3土地估价报告备案材料。
16．4《国有建设用地经营管理授权书》。
16．5被授权经营国有建设用地公司土地配置材料。
16．6国有建设用地批准书。
16．7原《国有土地使用证》。
16．8其他证明文件。
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第17条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
17．1应当在作出申请登记决定，或者接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内办理。
17．2使用集体土地进行建设或者生产的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内办理。
第18条 律师应提示委托人申请所需要的材料
18．1集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）土地改革时颁发的土地所有证；
（2）人民政府和有关部门的批准文件；
（3）权属界线协议书；
（4）其他证明文件。
18．2集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府批准文件；
（2）土地承包经营合同；
（3）拍卖金支付凭证；
（4）其他证明文件。
18．3乡（镇）村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府国有建设用地批准文件；
（2）国有建设用地批准书；
（3）联营合同；
（4）原《集体土地使用证》；
（5）其他证明文件。
18．4农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府的批准文件；
（2）其他证明文件。
18．5集体所有的""四荒""地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）""四荒""地承包（租赁）合同或""四荒""地拍卖协议等；
（2）拍卖金支付凭证；
（3）其他证明文件。
第19条 律师办理本节法律业务的注意事项
19．1土地承包经营合同的甲方（发包方、出租方或拍卖方）必须是集体土地所有权人，农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到乡（镇）人民政府批准。
19．2农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖""四荒""地使用权，最长不超过50年。
19．3农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第20条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
20．1申请人为抵押人（土地使用）和抵押权人
20．2应当在抵押合同签订后15日内申请。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
第21条 律师应提示委托人申请所需材料
21．1《国有土地使用证》
21．2主合同和抵押合同
21．3土地估价报告。
21．4下列其他相关文件：
（1）划拨国有建设用地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；
（2）集体建设用地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意的抵押证明；
（3）抵押人为股份制企业的，提交董事会同意的抵押证明；
（4）以共有建设用地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
第22条 律师应协助委托人进行权属审核
22．1对合同主体的审核：抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。
22．2对国有建设用地的审核：
（1）若为划拨国有建设用地，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的国有建设用地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时，应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建设用地使用权出让金的款额。
（2）若为集体建设用地，因涉及集体土地转为国有建设用地，集体建设用地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
22．3对抵押贷款期限的审核，应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
22．4对抵押贷款额的审核，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。
22．5对宗地部分抵押的审核，必须征得有关部门同意。
22．6对一宗地多次抵押的审核，抵押贷款金额的总和应小于国有建设用地使用权及地上建筑物价值。
第23条 律师办理本节法律业务的注意事项
23．1为有效设立抵押权，应时及办理抵押登记。未经土地管理部门抵押登记，不能发生抵押权成立并生效的法律效果。
23．2异地抵押的，必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第24条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
24．1申请人为出租人（土地使用者）和承租人。
24．2应当在租赁合同签订后15日内提出申请。
第25条 律师应提示委托人申请所需的材料
25．1土地权属来源证明，《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
25．2划拨国有建设用地出租批准文件。
25．3国有建设用地出租合同
25．4有关部门认证的出租地块开发投资证明。
25．5其他证明文件。
第26条 律师应协助委托人对权属进行审核
26．1对申请人的审核
26．1．1出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
26．1．2出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
26．2对土地投资情况的审核，未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，不得出租。
26．3对土地用途的审核，应符合规定的国有建设用地的用途。
26．4对租赁期限的审核，应小于国有建设用地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。
第四章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第27条 概念界定
土地变更登记是指在初始登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。
第28条 土地变更登记的分类
28．1划拨国有建设用地的变更登记
28．2出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地变更登记。
28．3集体土地所有权和国有建设用地变更登记。
28．4土地他项权利变更登记。
28．5名称、地址和土地用途变更登记。
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第29条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
29．1申请人为划拨国有建设用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记，申请人为售房单位和购房职工。
29．2应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请；出售公有住房，售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。
第30条 律师应提示委托人申请所需要的材料
30．1划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件：
（1）政府批准文件；
（2）原《国有土地使用证》；
（3）《国有建设用地使用权出让合同》；
（4）国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；
（5）其他证明文件。
30．2出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件：
（1）公房出售批准文件；
（2）原《国有土地使用证》；
（3）权利为购房职工的《房屋所有权证》；
（4）售房单位与购房职工签订的售房合同；
（5）其他证明文件。
第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第31条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
31．1申请人为出让、国家作价出资（入股）国家租赁和授权经营国有建设用地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及国有建设用地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。
31．2申请期限。
31．2．1以作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。
31．2．2依法转让土地使用权的，或因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，在转让合同签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。
31．2．3单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。
31．2．4处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。
第32条 律师应提示委托人申请所需要的材料
32．1原《国有土地使用证》。
32．2土地税费缴纳证明。
32．3除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国建设用地使用权变更登记，还应提交以下证明文件：
（1）以入股方式转让的，提交入股合同。
（2）国有建设用地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、商品房预售登记备案材料、税费缴纳凭证。
（3）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同及上级主管部门的批准文件。
（4）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。
第33条 律师办理本章法律业务的注意事项
律师应特别提示受让人，其国有建设用地使用权转让未经土地登记管理部门转移登记，不得对抗第三人。为防止转让人一地多售等非法行为侵害买受人权益，应及时办理转移登记。
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第34条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
申请人为权属变更前后的权利人。应在接到有关协议批准文件后30日内办理。
第35条 律师应提示委托人申请所需要的材料
35．1集体土地所有权变更登记所需材料：
（1）原《集体土地所有权证》；
（2）农用地交换调整协议；
（3）农用地交换调整批准文件；
（4）土地征用协议及批准文件；
（5）其他证明文件。
35．2集体建设用地使用权变更登记所需材料：
（1）原《集体土地使用证》；
（2）集体建设用地使用权转移协议；
（3）转移协议批准文件；
（4）其他证明文件。
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第36条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
36．1申请人是土地他项权利关系人。在国有建设用地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在抵押合同发生变更之日起15日内申请。
36．2经抵押权人同意，抵押的国有建设用地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。应当在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时申请。
36．3抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。应当在期满之日起15日内申请。
36．4国有建设用地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。应当在租赁合同发生变更之日起15日内申请。
36．5国有建设用地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。应在申请办理国有建设用地使用权转让登记的同时办理。
36．6国有建设用地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。应在期满之日起15日内申请。
36．7依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。应当在继承手续之日起30日内申请。
36．8其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。应当在变更事实发生之日起30日内申请。
第37条 律师应提示委托人申请所需材料
37．1原抵押合同、租赁合同等。
37．2原《国有土地使用证》、《集体土地作用证》、《土地他项权利证明书》。
37．3变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。
37．4有关批准文件。
37．5其他证明文件。
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第38条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
38．1名称、地址和土地用途变更登记的申请人应为土地权利人
38．2委托人申请的时限
38．2．1名称、地址发生变更的，应当在变更之日起30日内申请。
38．2．2国有建设用地的用途发生变更的，应当在批准变更之日起30日内申请。
38．2．3农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，应当在农业结构调整后30日内申请。
38．2．4集体土地建设用地的用途发生变更的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请。
第39条 律师应提示委托人申请所需材料
39．1《国有建设用地登记申请表》。
39．2原《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》等。
39．3地上建筑物、附着物权属证明。
39．4名称变更证明文件
39．5地址变更登记的，需提交有关单位（地名办）批准的地址变更证明文件。
39．6国有建设用地用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等部门批准用途改变的文件，以出让方式取得国有建设用地的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订的国有建设用地使用权出让合同。
39．7农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。
39．8宗地图。
39．9其他证明文件。
第五章 土地注销登记中的律师业务
第40条 概念界定
注销土地登记是指土地权利消灭或因其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记的内容进行注销的变更登记。
第41条 律师应告知委托人申请条件及申请期限
41．1集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地所有权人。应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时申请。
41．2县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人为原国有建设用地使用权的。应当在土地行政主管部门收回国有建设用地使用权的同时申请。
41．3国有建设用地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权人或原国有建设用地使用权承租人。应当在期满之日前15日内申请。
41．4因自然灾害等造成国有建设用地权利灭失的，申请人为国有建设用地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，申请人为集体土地所有权的；权利灭失的土地为集体建设用地的，申请人还应当包括集体建设用地使用权人。应当在土地权利灭失后申请。
41．5土地他项权利终止，包括国有建设用地使用权出租终止和国有建设用地使用权抵押终止。前者的申请为出租人和承租人；后者的申请人为抵押人和抵押权人，还可能包括因处分抵押国有建设用地使用权而产生的新的国有建设用地使用权人。应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请。
第42条 律师应提示委托人申请所需要的材料
42．1注销土地登记申请书。
42．2土地证书包括，土地所有权证书或国有建设用地使用权证书或土地他项权利证书。
42．3土地灭失或土地权利终止证明文件。
42．3．1集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件，或者其他有证明效力的文件资料。
42．3．2农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。
42．3．3县级以上人民政府依法收回国有建设用地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有建设用地使用权的文件。
42．3．4国有建设用地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有建设用地所有者身份，与土地使用者或土地承租者签订的国有建设用地使用权出让合同，或者国有建设用地使用权租赁合同。
42．3．5因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料。
42．3．6土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同（国有建设用地使用权出租人，为国有建设用地使用权租赁合同，国有建设用地使用权抵押的，为国有建设用地使用权抵押合同，或包括国有建设用地使用权抵押内容的经济合同），以及其他土地他项权利终止证明材料。
第43条 律师应特别提示委托人，如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并通知注销结果。
第六章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第44条 调查申请
土地权属争议经协商不能解决的，当事人可以依法向县级以上人民政府，或者乡级人民政府，或者国有资源行政主管部门提出调查处理申请。
第45条 调查处理机关
县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
第二节 土地权属的确定
第46条 国家土地所有权的确定
46．1城市市区范围内的土地、国家依法征收的土地。
46．2国家铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地，县级以上（含县级）公路铁路用地。
46．3国有电力、通信设施用地，但国有电力通信杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征收手续的除外，县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地。
46．4其他依法应属于国家所有的土地。
第47条 集体土地所有权的确定
47．1土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。
47．2农村集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。
47．3农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满13年的，应视为现使用者所有；连续使用不满13年，或者虽满13年但在13年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。
47．4乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或农民集体所有。
47．5乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施，公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。
47．6农民集体经依法批准以国有建设用地作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股，创办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。
第48条 国有建设用地的确定
48．1国有建设用地给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人，另有规定的除外。
48．2因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有建设用地确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有建设用地。
48．3原宗教团体、寺观教学等宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应按有关规定予以退还，确属无法退还或者国有建设用地有争议的，经协商、处理后确定国有建设用地。
48．4军事设施用地（含靶场、试验场、训练场）依照解放初土地接收文件和人民政府批准征用或划拨土地的文件确定国有建设用地。国有建设用地有争议的，按照国务院、中央军委有关文件规定处理后，再确定国有建设用地。
48．5国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的国有建设用地确定给军队，现由其他单位使用的，可依照有关规定确定为他项权利。
48．6经国家批准撤销的军事设施，其国有建设用地依照有关规定，由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。
48．7依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地，现仍由铁路单位使用的，其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。
48．8驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后，分别确定实际土地使用者的国有建设用地，但租用房屋的除外。
48．9原铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，1282年5月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位或个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有建设用地可确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定国有建设用地，按照有关规定处理后，再确定国有建设用地。1282年5月以后非法转让的，经依法处理后再确定使用权。
48．10以国有建设用地为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定国有建设用地，但1282年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定国有建设用地。
48．11以出让方式取得国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地，补办出让手续后作为资产入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家以国有建设用地作价入股的，国有建设用地确定给股份制企业。国家将国有建设用地租赁给股份制企业的，国有建设用地确定给股份制企业。企业以出让方式取得的国有建设用地或以划拨方式取得的国有建设用地补办出让手续后，出租给股份制企业，国有建设用地不变。
48．5法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得国有建设用地的，原国有建设用地人应当办理有关手续，有偿取得国有建设用地；依法可以划拨形式取得国有建设用地的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得国有建设用地。
第49条 集体土地建设用地使用权的确定
49．1乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。
49．2 在1282年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂时按照现在实现使用面积，确定集体土地建设用地使用权。
49．3自1282年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1287年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1286年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
49．4符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。
49．5非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体建设用地由集体收回。
49．6接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
49．7空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
第三节 土地权属争议中的律师业务
第50条 律师可以接受土地权属争议任一方委托，代理行政和诉讼程序。
第51条 若作为与土地管理部门相对一方的代理人，律师应当提示委托人：
（1）对土地管理部门不予受理的决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》，申请行政复议或者提起行政诉讼。
（2）土地管理部门决定受理后，认为承办人员与案件处理有利害关系的，有权请求该承办人员回避。承办人员是否回避，由受理案件的土地管理部门决定。
（3）在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地的现状和破坏土地上的附着物，不得影响生产和在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物。擅自在有争议的土地上兴建建筑物和其他附着物的，土地管理部门有权责令停止施工。
（4）土地管理部门对受理的土地权属争议案件，应当在查清事实、分清责任的基础上先行调解。调解应当符合自愿、合法的原则。调解达成协议的，应当制作调解书。调解书经当事人签名或者盖章，调处人员署名并加盖土地管理部门的印章后生效。律师应当提示当事人，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。
（5）土地权属争议处理完后，当事人应及时向土地管理部门申请土地权属登记。
第七章 附则
第52条 本操作指引目的是为律师办理相关案件提供借鉴和经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师事务所和律师在实际业务中参考。