南京市人民政府关于引导农村土地承包经营权有序流转的意见

南京市人民政府关于引导农村土地承包经营权有序流转的意见
（宁政发[2013]103号）
各区人民政府、市府各委办局、市各直属单位：
根据《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）、《省委省政府关于推进体制机制改革创新进一步增强农业农村发展活力的意见》（苏发〔2013〕1号）精神，为进一步鼓励、引导和规范我市农村土地承包经营权流转，推进农业适度规模经营，加快现代农业发展步伐，现就引导我市农村土地承包经营权有序流转提出如下意见：
一、总体要求
深入贯彻落实党的十八大精神，以农村土地承包法律法规为依据，以维护和发展农民土地承包权益为核心，坚持农村土地承包关系稳定并长久不变的宗旨，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，规范农村土地承包经营权流转市场，加强农村土地承包经营权流转管理服务，依据农业产业规划引导农村土地承包经营权有序流转，不断创新农业生产经营体制，合理配置农村土地资源，促进现代农业发展和农民增收。
（一）坚持依法自愿、有偿有序。在稳定农村土地承包关系的前提下，鼓励农民采取转包、转让、出租、互换、入股等形式，自愿进行农村土地承包经营权流转。任何组织和个人不得强制或限制流转，不得擅自压低流转价格或挪用农民的流转收益，切实维护农民合法权益。
（二）坚持政府引导、市场调节。在尊重农民意愿、发挥市场配置资源作用的基础上，制定促进农村承包土地有序流转的政策，定期发布农村土地承包经营权流转指导价格，及时公布流转信息，指导农民自主选择流转方式，维护双方权益。
（三）坚持科学评估、平等协商。农村土地承包经营权流转价格原则上由流转双方协商确定。流转双方应根据土地质量、产出水平、物价变动、地理位置等因素，合理评估，协商定价，并对政策性补贴、流转期满后地上物权补偿、土地征占应得补偿的归属作出明确约定。
（四）坚持程序规范、合同管理。规范承包经营权流转程序，严格流转合同管理，及时调解流转纠纷，确保流转有序规范。流转合同中必须明确土地的位置、面积、用途，流转形式、时限、价格及支付方式、流转双方的权责关系等。
二、完善农村土地承包经营权流转机制
（五）全面开展农村土地承包经营权确权登记。健全农村土地承包经营权登记制度，强化对各类土地承包经营权的物权保护。在总结试点工作的基础上，全面开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，利用3-5年时间，全市基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农民承包地块面积不准、四至不清等问题。特别是对纳入“1115”规划的地块，要优先实施确权登记。
（六）引导农村土地承包经营权向农业规模经营主体流转。鼓励结合优势特色产业、主导产业，成片集中流转承包地，发展农业适度规模经营。鼓励农村承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社等经营主体流转；鼓励符合条件的社会资本和工商企业租赁农民承包地投资农业规模经营项目，兴办或联办农业企业；引导农民以土地承包经营权入股，联合组建农村土地股份合作社，探索发展多形式、多途径、多领域的农业适度规模经营模式。
（七）发挥村组集体在推动农村土地承包经营权流转中的作用。推动村组集体加强对农村土地承包经营权流转的组织、引导、协调和服务。鼓励农民自愿将剩余承包期的土地承包经营权一次性流转；鼓励长期外出、迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿有偿让渡土地承包经营权；外出务工农民可将承包土地委托给村组集体或土地承包经营权流转服务组织代为流转；鼓励有条件的村组集体结合农田基本建设，引导和协调农民采取互利互换方式，解决承包地块细碎化问题。
（八）探索建立农村土地承包经营权流转准入制度。探索建立严格的工商企业租赁农民承包耕地准入和监管制度，切实防止农村承包土地经营“非农化”。农村土地承包经营权流转给集体经济组织以外农业经营实体的，在流转合同签订前，出让方可申请村组集体和土地承包管理部门提供帮助，对受让方的农业经营能力、资信情况、履约能力、经营内容等进行核查。
（九）加强土地承包经营权流转风险防范。推广使用土地承包经营权流转示范合同，建立流转租金预付制度；在土地流转面积较大地区，建立土地承包经营权流转风险保障金制度；坚持流转土地的农业属性，原则上不得改变基本农田的地形、地貌。特别是“1115”规划确定的永久性粮田，必须加以严格保护。采取转包、出租等方式流转的，应报发包方备案；采取转让方式流转的，应经发包方同意，受让方与发包方重签承包合同，并办理农村土地承包经营权证变更登记手续；采取互换方式流转的，双方当事人应至村组集体办理承包合同、经营权证书变更及备案手续。农村土地承包经营权流转合同期限原则上以双方协商为主，与土地承包经营权的期限相衔接，最长不得超过二轮承包的剩余期限。
三、确立农村土地承包经营权流转指导价格
（十）实行农村土地承包经营权流转指导价制度。根据各地经济发展水平、土地常年收益、基础设施配套、地理位置等不同情况，坚持因地制宜，分类指导，合理确定全市及各区农村土地承包经营权流转指导价格，保障农民流转土地的收益。原则上2013-2014年，对全市规模流转农民承包土地并从事农业生产经营的耕地，流转价格不低于600元/亩。各区据此制定区级指导价，并根据水田、旱地、养殖水面等不同土地类型或辖区内不同区域的具体实际，制定分类指导价或片区指导价。
（十一）完善农村土地承包经营权流转由市场形成价格的机制。发挥市场调节在土地承包经营权流转中的基础性作用，采用协商、竞标等方式，综合考虑稻谷实物折价、农地单位收益、农用地分级估价、土地供求情况等因素，合理确定流转价格。
（十二）建立农村土地承包经营权流转价格递增机制。原则上流转期限超过3年的，应确定农村土地承包经营权流转价格递增幅度。各区可指导流转双方按综合物价指数变动情况或约定3年递增10%的比例，测算并确定合同期内农村土地承包经营权流转价格递增幅度。
四、健全农村土地承包经营权流转服务体系
（十三）建立农村土地承包经营权流转市场。在镇街农村土地承包经营权流转服务中心全覆盖的基础上，加强镇街土地承包经营权流转交易市场建设，健全村级流转信息员队伍，加快推进市、区、镇街土地承包经营权流转信息服务平台建设，一次录入、同步发布，实现市、区和镇街服务终端信息共享，为流转双方提供有效服务。农民及相关当事人可选择在镇街或区进行农村土地承包经营权流转交易。规模流转单宗面积超过100亩以上的，应在区、镇街农经部门指导下实施流转，由镇街农经站将流转合同报区农经部门备案。鼓励有条件的区、镇街以农村土地承包经营权流转交易市场为依托，探索建立农业产权交易市场，开展物权、股权、债权等交易。
（十四）完善农村土地承包经营权流转交易服务功能。农村土地承包管理部门要以农村土地承包经营权流转交易服务平台为依托，及时提供流转信息发布、流转面积核实、价格评估测算、权属变更以及关系协调等服务，指导流转双方协商约定流转价格、流转年限、流转费支付方式、合同解除、经营风险防范和违约责任等，并依法落实流转合同备案、审查登记等制度，规范土地承包经营权档案管理，定期检查流转合同履行情况。
（十五）加强土地承包经营纠纷调解工作。落实《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，健全村协商、镇街调解、区仲裁、司法保障的农村土地承包经营权纠纷调处体系。按照协商为先、调解为主、仲裁为辅的原则，积极化解农村土地承包矛盾，维护好农民土地承包合法权益，促进社会和谐稳定。各区在完善仲裁委员会组织制度和运行机制的基础上，加强仲裁庭建设，依法对农村土地承包经营纠纷案件进行调查、审理、仲裁；镇街成立调解机构、村设立调解员，负责本区域范围内土地承包经营权流转中权属争议、合同争议等纠纷的协商、调解。
五、保障措施
（十六）加强组织领导。农村土地承包经营权流转及价格，关系到农业改革发展大局和广大农民群众的切身利益。各区政府要高度重视，切实加强组织领导，制定并落实好农村土地承包经营权流转的政策措施；镇街是土地承包经营权流转的责任主体，要健全农村土地承包经营权流转服务机构，加强对流转情况的调查研究，积极履行好信息发布、合同指导、流转协调、纠纷调处等职责。
（十七）落实扶持政策。各级各部门要进一步加大对农村土地承包经营权流转的扶持力度，鼓励土地集中成片流转，加快土地整理、高标准农田建设，推进农业规模经营。要围绕城乡统筹发展规划和农业“1115”规划，结合当地农业主导产业培育，大力扶持土地股份合作，对连片流转土地开展土地综合整治的地区，指导组建土地股份合作社，促进农村土地承包经营权有序流转。要落实好中央关于农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算的政策，市财政安排农村土地承包经营权确权登记颁证工作经费，以及农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作专项经费。
（十八）依法加强监管。市农委要认真做好农村土地承包经营权流转和规模经营的指导、协调、管理和监督等工作，依法维护好、发展好农民土地承包经营权权益；市国土局等部门要加强对流转土地用途的监管，防止流转的农用地改变用途；各级农经部门要认真做好农村土地承包经营权流转前的信息核实、流入方资格核查、流转合同登记、备案及流转后跟踪服务等工作。各相关部门要注重总结典型经验，及时研究新情况、解决新问题，推动土地承包经营权流转和价格形成机制不断完善。
本意见自2013年5月1日起施行。
南京市人民政府
2013年4月9日