辽宁省建设厅关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设扩大居民住房消费的若干意见

辽宁省建设厅关于深化城镇住房制度改革
加快住宅建设扩大居民住房消费的若干意见
（辽建发[1999]117号 1999年9月6日）
为了贯彻落实《中共中央、国务院关于转发〈国家发展计划委员会关于当前经济形势和对策建议〉的通知》(中发(1999)12号)精神，有效地拉动消费和投资需求，保持国民经济持续快速健康发展，现就推进城镇住房制度改革，加快住宅建设，扩大居民住房消费提出如下意见：
一、加快住宅建设，扩大居民住房消费的基本思路和目标
(一) 基本思路：贯彻落实《中共中央、国务院关于转发〈国家发展计划委员会关于当前经济形势和对策建议〉的通知》精神，不失时机地推进城镇住房制度改革，加快住房分配货币化进程，加大租金调整力度，调整住宅建设相关政策，减轻税费负担，发展房地产金融，积极开展个人住房抵押贷款业务，规范房地产一级市场，开放房地产二、三级市场，降低住房造价和售价，扩大居民住房消费，改善居民生活环境质量，拉动经济增长。
(二) 住宅建设发展目标：1998年至2002年，全省住宅建设计划投资854亿元，竣工住宅8200万平方米，其中经济适用住房计划投资548亿元，竣工经济适用住房6560万平方米。1999年住宅建设计划投资179亿元，竣工住宅1600万平方米，其中经济适用房计划投资109亿元，竣工经济适用住房1280万平方米。2000年住宅建设计划投资183亿元，竣工住宅1700万平方米，其中经济适用住房计划投资112亿元，竣工经济适用住房1360万平方米。2001年、2002年，每年计划投资165亿元，竣工住宅1650万平方米，其中经济适用住房计划投资109亿元，竣工经济适用住房1320万平方米。
二、不失时机地推进住房制度改革
(三) 加快住房分配货币化进程。按照省政府《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》》(辽政发(1999)1号)要求，各市必须于10月1日前出台住房分配货币化方案，停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化。已出台方案的市，要尽快实际操作运行。
(四) 对无房和住房面积未达标的老职工，在实行购房一次性补贴办法时，一次性补贴未领足额的，可以在以后的工作年限内分期发放。新参加工作的职工，住房分配货币化无论采取按月补贴或提高住房公积金缴交率办法，购买住房时，均不受参加工作年限的限制。企业可根据经济效益状况，实行多种形式的住房分配货币化。
(五) 积极推进公有住房出售。城镇现有成套公房(包括单位自管房，尤其是职工工作单位与住房产权单位不一致的住房)除不宜出售的外，都应向自愿购房的现住户出售。各市要以市政府名义向全市公布不宜出售的公有住房范围，并对不宜出售公房的住户做好宣传解释工作，有条件的可以采取调换公房办法予以解决。产权有争议的住房，可以由住户先购买，并办理房屋产权登记，售房款按规定比例留足维修基金后予以封存，待原产权关系澄清后再处理售房款。尚未实行住房分配货币化的单位，今明两年内，允许购买经济适用住房，按届时房改成本价出售给职工。允许继续采取购房预定金办法出售现有公房。至2000年底仍可执行1999年的公房出售政策。现有公房出售率较低的城市，在调整公房出售成本价时，可在不低于已购公房户负担额的前提下，对住房地段、结构、楼层和朝向等因素作适当放宽调整。对购房折扣政策，在保证2000年末基本取消的前提下，允许作适当调整，促进居民购买现住房。
(六) 加大租金调整力度。从明年1月1日起，全省公有住房指导价平均租金要达到占家庭平均工资的8％以上，每平方米使用面积租金达到2．00～2．50元。有条件的城市，对公有住房允许按照地段、结构等情况实行差别租金。租住公房面积超过规定面积标准的部分，一律实行成本租金。通过提高租金，缩小租售比价，促进公房出售。
三、调整相关政策，降低住宅造价，加快住宅建设，满足不同居民的住房需求
(七) 建立新的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买市场价商品住房。中低收入家庭购买微利价经济适用住房。对建设经济适用住房，建设用地采取行政划拨方式供应，对国家和省规定的行政事业性收费项目，减半征收；经济适用住房售价实行政府指导价，本着保本微利的原则，由物价部门和经济适用住房建设行政主管部门共同确定。最低收入家庭租住由政府或单位提供的廉租住房，租金标准暂按维修费和管理费两项因素确定。
(八) 从规划、设计入手，提高住宅建设整体水平。认真贯彻“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，基础设施建设与住宅建设同步设计、同步施工、同步交付使用。强制使用省建设厅、省工商局印制的《商品房购销合同》，全面推行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，为居民提供使用功能齐全、配套设施完善、工程质量好的放心房。
(九) 清理整顿建设收费项目和标准，合理核定住宅成本构成。行政事业性收费只能按全国人大、国务院、省人大、省政府法律、法规和国家计委、财政部以及省财政、省物价部门确定的收费项目和标准收取费用。明令取消停止征收的项目有：商业网点费、中小学教师建房补助费、电力增容费和用电权费。大力整顿房地产拆迁收费，再建拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费、水增容费、煤气增容费、电贴费。城市基础设施配套费，要按照核定重复收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。城市政府应将收取的存量用地土地出让金，重点用于城市基础设施建设。规范人防建设收费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定。学校、幼儿园等社会公益事业项目的建设费用，不能摊入住宅建设成本，而应由教育等其它经费或者通过社会投资办学方式解决。
(十) 实行收费许可证和交费卡制度。收费单位必须持有省物价部门核发的收费许可证，明确载明每项收费的文件依据、计征基数、征收比例，收费后记入交费卡。公开举报投诉电话，及时查处乱收费和多收费。
(十一) 住宅建设投资方向调节税，经济适用住房执行零税率，其它住房今年7月1日以后，新开工的项目减半征收，明年暂停征收。
(十二) 加快消化空置商品房。消化空置商品房要以消化空置一年以上的为主，以消化商品住宅为重点，落实到每个开发企业、开发项目和贷款银行。各市务于今年10月1日前将消化空置房计划报省建设厅，并且每季度报告一次消化情况。要以城市为重点，研究市场需求，分析供求关系，保持住宅建设适度规模。对空置房多的城市和开发企业要严格控制批租土地。1998年6月30日前建成尚未售出的商品住房，在2000年12月31日前，免征销售环节所涉及的营业税(含教育费附加和城市维护建设税)、契税以及房地产交易手续费等行政、事业性收费。对降价销售滞销商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。各市可对转化为经济适用住房、学生公寓以及比照经济适用住房的价格实行限价销售的滞销商品住宅，在土地出让金、投资方向调节税和配套费等方面给予照顾。
(十三) 推行拆迁货币化安置。房屋拆迁货币安置面积，原则上按拆除房屋面积计算，其价格按拆迁房屋的重置价格结合成新计算，一次支付给住房被拆迁人，由被拆迁人自行选购房屋。拆迁公有住房的货币化安置要与房改同步进行。
(十四) 积极启动民间投资，吸纳社会资金建设居民住房。从现在到实现住房分配货币化的过渡时期，在符合城市总体规划和节约用地的前提下，鼓励支持大专院校、科研院所、文化团体、卫生机构和国有大中型企业等企事业单位继续有组织规范建设经济适用住房。建成的住房必须实行有偿分配，原则上只售不租(不能分割、封闭管理及周转住房除外)，个人出资达到届时房改成本价的，给予确定全部产权。鼓励支持社会力量建设学生公寓，学生公寓建设享受省规定的学校教师住宅建设的优惠政策。
(十五) 向最低收入家庭提供具有社会保障性质的廉租住房。廉租住房的来源有以下几种：腾退的并符合当地人民政府规定的廉租住房标准的原有公有住房；政府和单位出资兴建或购买的廉租住房；符合廉租住房标准的滞销商品住宅；社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。对开发建设廉租住房，县级以上人民政府应给予比经济适用住房更为优惠的政策，予以扶持。廉租住房由各地房地产行政主管部门负责管理，实行申请、审批及腾退制度。
四、规范房地产一级市场，开放房地产二、三级市场
(十六) 强制推行房地产开发项目(地块)招标投标制度。各市政府要根据城市建设总体规划以及年度住宅建设计划，确定房地产开发项目(地块)，并提出项目清单，向社会公布，公开进行招投标，使有资格的房地产开发企业通过公平、公正、公开的招投标方式取得开发项目(地块)。从2000年起，未经过公开招投标的开发项目，有关部门不得办理开发建设手续。
(十七) 减免征收普通住宅(含以房改成本价购买的现住公房、经济适用住房和安居工程住房)交易环节所涉及的营业税(含教育费附加和城市维护建设税)、契税、土地增值税和房地产交易手续费。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对个人购买并居住超过一年的普通住宅销售时，免征营业税。对个人购买并居住不足一年的普通住宅销售时，营业税按销售价减去购入原价后差额计征。个人自建自用住房销售时免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。房地产交易手续费(包括房地产转让、房屋租赁、房屋买卖、房地产交换、房屋典当、赠与、继承)由3％下调到1％。个人购买新建商品住房取消交易手续费。
(十八) 各市、县房地产二、三级市场年内都要全部开放。以房改成本价购买的现住公房和经济适用住房(含安居工程住房)，从取得《房屋所有权证》之日起即可上市交易。凡房改以来我省行政区域内城镇(含建制镇、独立工矿区，下同)职工或居民按所在市、县房改政策购买获得全部产权并取得《房屋所有权证》的住房，除当地政府规定不得上市的外，均可上市买卖、租赁、抵押、典当、继承、赠与、交换。
(十九) 个人所购公有住房出售时，卖方缴纳所得收益。住房面积标准内的净收益按超额累进比例缴纳，即低于或等于当时当地经济适用住房基准价格的部分免收；高于经济适用住房基准价不超过1000元部分，20％缴纳所得收益，80％归出售人；成交价高于经济适用住房1000元以上部分，50％缴纳所得收益，50％归出售人。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。净收益是指从职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的收益。买方减半交纳契税，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按成交价的1％交纳。买卖双方分别按产权转移书据所载金额交纳0．5‰的印花税和0．5％的交易手续费。
个人将经济适用住房出售时，全部收益归卖方所有，买方减半交纳契税，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按成交价的1％交纳。
(二十) 个人所购公有住房和经济适用住房出售后，在一年内又购进自用普通住房，新购住房支付款金额高于售房金额的，全额退还已交纳的所得收益，交纳印花税和房地产交易手续费，并以新购住房支付款与售房款的差额为基数减半交纳契税；所购住房支付金额等于或低于售房金额的，按实际支付购房款占售房款的比例退还已交纳的所得收益，以新购住房支付款为基数，交纳印花税和交易手续费，减半交纳契税。
(二十一) 凡城镇职工或居民承租的产权明晰、无房屋租赁纠纷的公有住房，经产权单位同意，市、县房地产行政管理部门批准，其使用权允许有偿转让、转租。公有住房使用权有偿转让，房屋所有权人、该户房屋共用人(含共厅、共厨、共厕等)及人均居住面积低于当地平均住房标准的职工或居民，在同等条件下有优先受让权。公有住房使用权有偿转让成交后，其转让收入的分配比例由各市房地产行政主管部门会同财政部门确定。公有住房使用权有偿转租，住房租赁当事人在签订租赁合同后，应到所在地房地产行政主管部门办理登记备案手续，缴纳有关费用，领取《房屋租赁证》。
(二十二) 房屋权属登记部门要加快房改房产权登记发证工作，为已购公有住房和经济适用住房上市出售创造必要条件。房地产交易管理部门要实行“一站式”服务，简化办事程序和手续，为居民提供便捷的服务。规范发展房地产中介市场，凡从事房地产信息、咨询、评估、代理或有偿服务活动的人员、机构，必须通过培训取得房地产行政主管部门核发的执业资格证书和资格等级证书后，方可上岗开展业务。
五、进一步加大金融对住房消费的支持，扩大住房信贷规模，提高居民购房能力
(二十三) 全面推行住房公积金制度。认真落实国务院《住房公积金管理条例》，今年内，省内所有国家机关、社会团体、企业、事业单位必须全面建立住房公积金制度。1999年住房公积金交缴率由单位和个人各5％提高到各6％左右，2000年提高到各8％左右，2002年达到各10％左右。从下半年起，除已经过批准，在建的经济适用住房项目可继续给予政策性住房贷款支持外，住房公积金主要用于个人住房贷款，原则上不对建房单位发放住房公积金贷款。
(二十四) 建立政策性与商业性并存的住房信贷体系，积极开展组合贷款业务，适当放宽首次付款限额，适当提高贷款最高限额，还款期可延长到20年。简化贷款手续，缩短贷款审批时间。
(二十五) 各市、县房地产行政主管部门要按照《辽宁省城镇个人住房置业担保贷款管理办法》，尽快成立个人住房抵押贷款置业担保有限公司，积极开展个人住房置业担保贷款业务。借款人申请住房贷款时，可为其提供保证并承担借款人到期不能偿还贷款本息的连带责任。
开展以将抵押人迁出抵押住房为核心的第三方保证业务。借款人以其所购、建住房向银行申请抵押贷款时，由第三方向银行保证，并订立保证合同。当借款人不能按期偿还贷款时，由保证人负责将抵押人从抵押物中迁出，以便银行处分抵押物。
六、加强住房物业管理
(二十六) 加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的管理体制。新建住宅小区要一步到位，实行物业管理，旧住宅小区通过治理改造，实行物业管理。推进企事业单位后勤服务社会化。年内出台《辽宁省城市居住区物业管理条例》。
(二十七) 建立物业管理竞争机制。对住宅小区和公共建筑物要通过招标投标选聘物业管理企业，业主委员会(业主)对违反物业管理合同的物业管理企业可以中止、变更合同，解聘物业管理企业，重新选聘新的物业管理企业。
(二十八) 加强物业管理的行业管理。房地产行政主管部门要制定物业管理行业标准。物价部门要进一步规范收费行为，合理确定收费标准。物业管理企业要加强内部管理，向住房公开服务内容及收费标准，提供质价相符的服务。
(二十九) 加强住房售后的维修管理，建立住宅共用部位共用设施设备专项维修基金。凡没有建立住宅共用部位共用设施设备维修基金的城市，1999年10月1日前都要出台办法，建立维修基金。严格执行建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规范筹集、使用和管理。